Kalkulator · kredyt hipoteczny
Kalkulator raty kredytu hipotecznego
Oblicz miesięczną ratę oraz całkowity koszt kredytu dla wybranej kwoty, okresu i oprocentowania, przy ratach równych i stałej stopie.
Parametry kredytu
Rata miesięczna
2 878,35zł
- Odsetki łącznie
- 463 506,43 zł
- Prowizja
- 0,00 zł
- Całkowity koszt kredytu
- 463 506,43 zł
- Suma spłat
- 863 506,43 zł
Raty równe, stała stopa przez cały okres kredytowania. Suma spłat obejmuje kapitał, odsetki i prowizję. Rzeczywista rata zależy od marży, wskaźnika referencyjnego i decyzji kredytowej banku.
Jak liczona jest rata równa (annuitetowa)
Kalkulator stosuje wzór annuitetowy: rata jest stała przez cały okres, a zmienia się jedynie jej wewnętrzna struktura. Na początku spłaty większość raty stanowią odsetki, naliczane od całego pozostałego kapitału. Przy kredycie 400 000,00 zł z oprocentowaniem 7,2% pierwsza rata 2 878,35 zł zawiera 2 400,00 zł odsetek i tylko 478,35 zł kapitału. Z każdą kolejną ratą udział kapitału rośnie, dlatego nadpłaty dokonywane w pierwszych latach przynoszą największą oszczędność odsetek.
Kwota, okres i oprocentowanie - co najmocniej zmienia ratę
Rata rośnie proporcjonalnie do kwoty kredytu, natomiast wpływ okresu jest nieliniowy: wydłużanie spłaty obniża ratę coraz słabiej, a koszt odsetek rośnie coraz szybciej. Poniżej ten sam kredyt 400 000,00 zł przy oprocentowaniu 7,2% w trzech wariantach okresu:
| Okres | Rata miesięczna | Odsetki łącznie |
|---|---|---|
| 20 lat | 3 149,40 zł | 355 855,33 zł |
| 25 lat | 2 878,35 zł | 463 506,43 zł |
| 30 lat | 2 715,15 zł | 577 455,02 zł |
Pięć dodatkowych lat między wariantem 25- i 30-letnim obniża ratę o 163,20 zł, ale kosztuje 113 948,59 zł dodatkowych odsetek. Trzecim parametrem jest oprocentowanie: obniżka z 7,2% do 6,5% przy okresie 25 lat zmniejsza łączne odsetki o 53 257,84 zł.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2026 roku
Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z marży banku, stałej przez cały okres umowy, oraz wskaźnika referencyjnego - najczęściej WIBOR 3M lub WIBOR 6M - który zmienia się wraz z poziomem stóp procentowych. W 2026 r. banki mają obowiązek oferować obok stopy zmiennej również stopę okresowo stałą, ustalaną zwykle na 5 lat; trwa także reforma wskaźników referencyjnych, w ramach której WIBOR ma docelowo zostać zastąpiony wskaźnikiem POLSTR. Kalkulator przyjmuje jedną stopę dla całego okresu, co odpowiada scenariuszowi stałego oprocentowania - przy stopie zmiennej rzeczywisty koszt będzie zależał od przyszłych wartości wskaźnika. Aktualne marże i RRSO porównasz w rankingu kredytów hipotecznych, a maksymalną kwotę kredytu dla swojego dochodu oszacujesz w kalkulatorze zdolności kredytowej. Jeśli kredyt już spłacasz, w kalkulatorze refinansowania sprawdzisz, ile zmieni przeniesienie go na niższe oprocentowanie.
Najczęstsze pytania
- Jaka jest rata kredytu 400 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu 7,2%?
- Rata równa wynosi 2 878,35 zł miesięcznie przez 300 miesięcy. Odsetki za cały okres to 463 506,43 zł, a suma spłat (kapitał plus odsetki, bez prowizji) - 863 506,43 zł.
- O ile zmieni się rata po wydłużeniu okresu z 25 do 30 lat?
- Dla kredytu 400 000 zł przy oprocentowaniu 7,2% rata spada z 2 878,35 zł do 2 715,15 zł, czyli o 163,20 zł miesięcznie. Jednocześnie łączne odsetki rosną z 463 506,43 zł do 577 455,02 zł - o 113 948,59 zł. Dłuższy okres obniża ratę, ale podnosi koszt całkowity.
- Jak kalkulator wylicza ratę równą?
- Według wzoru annuitetowego: rata = kapitał razy miesięczna stopa razy (1 + stopa)^n, podzielone przez (1 + stopa)^n - 1, gdzie n to liczba rat, a miesięczna stopa to oprocentowanie roczne podzielone przez 12. Model zakłada stałą stopę przez cały okres - przy oprocentowaniu zmiennym rata będzie się zmieniać wraz ze wskaźnikiem referencyjnym.
- Co daje obniżenie oprocentowania o 0,7 punktu procentowego?
- Przy kredycie 400 000 zł na 25 lat zmiana oprocentowania z 7,2% na 6,5% obniża ratę z 2 878,35 zł do 2 700,83 zł (o 177,52 zł miesięcznie), a łączne odsetki z 463 506,43 zł do 410 248,59 zł - o 53 257,84 zł. Nawet pozornie niewielka różnica marży ma duże znaczenie w długim okresie.
- Jak prowizja wpływa na koszt kredytu?
- Prowizja za udzielenie kredytu jest liczona od kwoty kredytu i nie zmienia wysokości raty. Przy kredycie 400 000 zł prowizja 2% to 8 000 zł, co podnosi całkowity koszt kredytu (odsetki plus prowizja) z 463 506,43 zł do 471 506,43 zł. Oferty bez prowizji często mają w zamian wyższą marżę, dlatego porównanie wymaga spojrzenia na koszt łączny.
- Czym różni się oprocentowanie nominalne od RRSO?
- Oprocentowanie nominalne służy do naliczania odsetek i z niego kalkulator wylicza ratę. RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) uwzględnia dodatkowo prowizję, ubezpieczenia i inne koszty oraz rozkład płatności w czasie, dlatego jest wyższa od stopy nominalnej i lepiej nadaje się do porównywania ofert między bankami.
- Czym różnią się raty równe od malejących?
- Rata równa ma stałą wysokość, ale na początku składa się głównie z odsetek, a udział kapitału rośnie z czasem. Rata malejąca zawiera stałą część kapitałową i malejące odsetki - początkowe raty są wyższe, za to suma odsetek za cały okres jest niższa. Kalkulator liczy raty równe, które wybiera większość kredytobiorców i które banki przyjmują przy ocenie zdolności.
- Czy wynik kalkulatora jest ofertą kredytu?
- Nie. Wynik ma charakter informacyjny i zakłada stałą stopę oraz raty równe. Rzeczywista rata zależy od marży banku, wartości wskaźnika referencyjnego w dniu uruchomienia, prowizji i produktów dodatkowych oraz od indywidualnej decyzji kredytowej. Kalkulacja nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani porady finansowej.
Wynik ma charakter orientacyjny i zakłada stałą stopę procentową oraz raty równe przez cały okres kredytowania. Rzeczywista rata zależy od marży banku, wartości wskaźnika referencyjnego oraz indywidualnej decyzji kredytowej. Kalkulacja nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego.